投資用マンションを購入しよう！【第4回】
皆さん、こんにちは！
梅雨も明け、毎日暑～い日が続きますね。今年は水不足が心配です。
今回は、「投資用マンションを購入しよう！」の第4回です！
前回は投資用マンションの賃料収入から経費で落とせる減価償却費について
お話しを致しました。
1,850万円のマンションを購入すると、減価償却費として1,295万円が
必要経費となるということです。
では、この1,295万円はどのようにして経費で落としていくのでしょうか。
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建物には「耐用年数」というものがあります。
耐用年数とは「この建物が何年くらい利用できるのか」を算定した
年数となります。
代表的な構造で言うと、木造住宅が22年、（鉄骨）鉄筋コンクリート造の
住宅が47年です。
今回のマンションは耐用年数47年となります。
今回購入したマンションが新築物件だとすると、償却率が0.22と
なりますので、毎年経費で落とせる減価償却費は下記の通りとなります。
1,295万円 × 0.022 ＝ 28.49万円
いかがでしょうか。
年間約30万円を経費で落とせるのです。
月に換算すると25,000円です。
このように、不動産投資は節税対策にもなるのです。
また、今回のシミュレーションは現金でマンションを購入しましたが、
現金を持っていなくても、ローンを組んで投資をすることもできます。
そこでも、節税効果を期待できるものがあるのです。
さて、それは何でしょう？
続きは次回・・・お楽しみに～
（榎本）
ＤＩＹにご興味はありますか？
- 2017.07.19 不動産の豆知識
先日、弊社が法人会員になっているＨＥＡＤ研究会不動産マネジメントＴＦに
参加してきました。
今回のお題は「賃貸ＤＩＹガイドライン案」についての検討会でした。
皆様は、お部屋をご自身で壁紙を変えたり、自作の棚を作るなどされたことは
ありますでしょうか。昨今、「ＤＩＹ女子」とかも聞きますね。
賃貸のお部屋では、よく『釘一本壁に打ってはいけません！』という内容の
重要事項説明もあり、退去の時に余計にお金を取られたくないな～と思って
何もしない方の方が多いのかもしれません。
検討会の中では、現実的には難しいＤＩＹではありますが、それでも
自分の部屋をカスタマイズしてみたい！と考える入居者さんに
法律的にはもちろん、安全面や健康面でも正しい知識を持った上で
適切なアドバイスができる不動産業者になっていくことが大切ではないかと
考えました。
参加者には、大家さん自らＤＩＹをして入居者さんに喜んでいただいている方や
多くのリノベーションのデザインを手がけられている方や、様々な角度からの
意見が出て、面白かったです。
今後、２～４回の検討会で、中身が精査されていく予定です。
（清水）
早い夏休みをいただいてきました！
- 2017.07.18 雑記
口を開くと、「暑い！」としか出てこないくらい暑いですね。
いつもの年は、できるだけエアコンをつけないで過ごしていたのですが、
今年の暑さは限界です。家にいる時はずっとエアコンをかけています。
世界的にも猛暑とのこと。地球がどうにかなっているのでしょうか。
ところで、私、7月の初旬から10日間夏休みをいただいて、
死ぬ前に一度行ってみたかったアメリカの中西部にある
イエローストーン国立公園に行ってきましたヽ(^。^)ノ
ご存知の方もいるかと思いますが、広大な土地に間欠泉や温泉などがあったり、
バイソンやエルクやシマリスといった動物がたくさん住んでいる場所です。
間欠泉も人間の10倍の高さにまで噴き上げたり、そのスケールにびっくり！！
毎日が違ったアトラクション（笑）のオンパレードで、
アミューズメントパークのようねと一緒に行った娘と大笑い。
一日に2万歩も歩いた日もあるくらいよく歩きました。
すっかり楽しんで、大満足で帰ってきました。
時差ボケも2日で回復し、さあ、今日から仕事を頑張らなくちゃ！
新しく募集されている物件もあるので、どんどんご紹介していきますよ！
暑い毎日ですが、どんどんご案内もしますよ！
お部屋を探している方、ご連絡をお待ちしております。
三浦
オーナー様より頂戴しました～♪
- 2017.07.16 おいしいお店＆食べ物
みなさまこんにちは！
連日の猛暑が続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか(@_@)
３連休中日♪みなさま暑さに負けず楽しい休日を過ごしてくださいね☆
さて、早速ですが、本日のおやつの時間でございます（*^_^*）
先日、弊社が管理をさせていただいている三番町にある物件の
オーナー様が、ご来社された際に頂戴しました～♪(*^▽^*)
いつもお気遣い頂き誠にありがとうございます。
今後とも、少しでもお役に立てるよう社員一同頑張ってまいります！
しろえびせんべい♪です。ウフフ
上品なお味で、美味しかったです。
甘じょっぱくて、程よい塩分補給になりました(^^)v
みなさまも、熱中症対策お忘れなく☆お過ごしくださいませ☆
(ありあり)
橋本夏の風物詩…
- 2017.07.15 地域情報・地域イベント
皆さん、こんにちは！
毎日暑い日が続きますね～
今年は、本当にスーパー猛暑になりそうです。
さて、皆さんは「夏の風物詩」っていうと何を思い出しますか？
花火とか風鈴とか色々ありますが、お祭りもありますよね。
この番町麹町エリアでは有名なお祭りがいくつかあります。
靖国神社で行われている「みたままつり」も有名ですね。
期間中、境内には大小3万を超える提灯が飾られ
幻想的な風景となっています。
明日までやっていますので、ぜひお越しになってみては
いかがでしょうか。
ただ、残念なことに、以前はOKだった屋台や酒宴などが
何年か前から禁止となってしまいました。
お祭りには「屋台」「ビール」は付きものですよね。
いつか復活しないでしょうかね…
（榎本）
区長さんと直接お話ができる日！
- 2017.07.14
皆さまこんにちは！片山です。
最近、番町・麹町により詳しくならねば・・・！と思う中で
外出時、まちの掲示板を立ち止まって見ることが多くなりました。
たいてい、イベント情報のポスターが貼ってあるのですが
（この時期は夏祭りのポスターが多くて心躍ります(＾◇＾)）、
面白いものを見つけました。
「出張！区長室」
（画像がぼけていてすみません・・・）
千代田区内にお住まいの方、お勤めの方、通学されている方々と
区長さんとが直接お話できる機会が
２日間開催されるようです☆
千代田区について思うこと、こうしてほしい！ということ、
声をあげるにはもってこいの機会ですよね(^^)/
私もなにかお話できないか、社内でも相談してみようかな・・・
実際に、自分が働く地域のトップである区長さんと
一度お話してみたいという気持ちはあるのですが。
雑談はさすがに気が引けるしなあ・・などと考えております（笑）
＿＿＿
いままでの生活では、こういった看板を見るなんてことはそうそうなかったのですが、
先日の「マンションいい話コンテスト」のブログ然り、
”自分になにができるか”を考えるうえで、
実はその掲示板にも、ヒントは隠れていたりするのだな、と思う今日この頃です|дﾟ)
＿＿＿
「出張！区長室」の詳細ページはこちら
（片山）
管理物件の周辺探索！「ブラウニーマンション」
- 2017.07.12
皆様、こんにちは。
弊社では、番町麹町エリア以外の1棟管理の物件がいくつかございます。
その中のひとつ、丸の内線茗荷谷駅から徒歩6分の「ブラウニーマンション」に
行ってきました。
閑静な住宅街に建つ１２住戸のこじんまりしたマンションです。
実は、私は初めて行ってみたのですが、「茗荷谷駅」は周りにコンビニ・スーパー
本屋さん・パン屋さん・銀行等とても充実していて、ちょっとびっくりして
しまいました(*’ω’*)
文京区ということもあって、学校がたくさん近隣にあります。
「ブラウニーマンション」も公立の「小日向台小学校」の学区に
あるため、通学のためにお部屋を借りる方もいらっしゃいます。
只今、「ブラウニーマンション」では、３０５号室が空室です。２ＬＤＫの
ファミリータイプです。ご興味のある方は是非、弊社ＨＰをご覧くださいませ。
「ブラウニーマンション」お部屋の詳細は、こちら
「ブラウニーマンション」建物の詳細は、こちら
（清水）
投資用マンションを購入しよう！【第3回】
皆さま、こんにちは！
毎日暑い日が続きますね。
「投資用マンションを購入しよう！」の第3回をお届けします！
前回は、投資用マンションを所有しているときにかかる諸費用について
お話しをしました。
1,850万円のマンションを購入し、第三者に月額13万円で賃貸すると、
かかる費用は3万円程度ですので、実際に毎月入る実収入は10万円
程度になります。
年間実収入は、何と120万円！！
第1回のこのコラムでご紹介した定期預金・投資信託と
比較してみてください。
定期預金 5万円
投資信託 60～80万円
何と、定期預金の24倍、投資信託でも1.5～2倍もの収益があるのです。
どうですか。マンション投資をしてみたくなりませんか？
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さて、マンション投資は上記の通り定期的な高収益が見込めますが、
もちろんこの収入には税金（個人であれば所得税・住民税）がかかります。
不動産の賃料収入は、「不動産所得」となりますが、申告をする不動産所得は
「賃料等の総収入」から「必要経費」を差し引いた金額となります。
前回のコラムでもお話しをした通り、このマンションの賃料を月額13万円
とすると、下記の費用が必要経費（3万円程度）として認められます。
・管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・賃料管理料
そこで、実収入は毎月約10万円となるのですが、確定申告では
上記以外に実際にお金の動かない経費を計上できるのです。
その経費とは ・・・ 「減価償却費」というものです。
さて、減価償却費とはどのようなものでしょうか。
マンションの建物は、使っていくうちに毎年劣化していきます。
劣化すると、建物の価値も毎年下がっていきますので、その下がった分の
価値を経費で落とすという考え方です。
ただし、劣化するのは建物のみであり（土地は劣化しません）、
経費で落とせるのは建物部分のみです。
では、今回のマンションでの減価償却費を算出してみましょう。
総額1,850万円の内訳は、土地の共有持分の価格と建物価格の
合計ですが、まずは土地と建物の価格を分けなければなりません。
やり方はいくつかあるのですが、代表的な方法は固定資産税評価額の
比率より按分する方法です。
固定資産税評価額は、市区町村が発行する「評価証明書」という
書類に記載されています。
例えば、土地の固定資産税評価額が300万円、建物の固定資産税評価額が
700万円とすると、土地・建物それぞれの評価の比率は3：7になります。
これを売買代金に当てはめて、土地価格・建物価格を算出します。
土地価格 1,850万円 × 3/10 ＝ 555万円
建物価格 1,850万円 × 7/10 ＝ 1,295万円
したがって、建物価格は1,295万円となります。
この金額が減価償却費の対象金額となります。
ただ、この金額を一気に経費で落とせるわけではありません。
さて、毎年どの位の金額を経費で落とせるでしょうか。
続きは次回・・・
お楽しみに！！
（榎本）
新築マンションが続々と建設されています！
- 2017.07.10 マンション情報, 地域情報・地域イベント
皆さまこんにちは！
今日もむしぃ・・・っと暑いですね|дﾟ)
最近は天気のことを書くと「暑い」しか 思い浮かびません(笑)
さて、番町麹町を回っていると、
「お知らせ看板」を見かけることが多々あります。
こんな看板です↓
なにかの建設中に掲示されるものですね。
こうした看板や、昼間にどこかから 工事の音が聞こえるな～・・・
なんてこと、 この辺りにお住まいの方や、
勤めている方は経験があるのではないでしょうか。
事務所、学校・・・いろいろな用途はあるのですが、
６月の段階で 「住宅」として建設予定のものは・・・
このエリアだけでも、なんと２４棟！
きえ～たくさん建ちますね( ﾟДﾟ)！！
そのなかでも、たとえば、
麹町に建設中のマンション「ザ・パークハウス 千代田麹町」は、
店舗＆オフィス＆住宅の複合施設らしいですよ☆
１階が店舗、２～５階がオフィス、
６階～１７階がレジデンス部分になる予定だそうです。
「お知らせ看板」には、今年の９月末に完成予定とありましたが、
どんなお部屋になるのか、はたまた店舗は何が入るの？
どんなオフィスが入るんだろう？と、
お部屋以外のことも気になって待ち遠しいですね～(^^)/
（片山）
