民法改正での注意点①
- 2020.04.17
こんにちは。営業の榎本です。
4月1日より民法が改正されました。
今日は、今回の改正の中で、不動産賃貸に関する重要な改正「連帯保証人制度の改正」
について少しお話しを致します。
連帯保証人制度は、不動産賃貸には欠かすことのできない制度ですが、
この制度に大改正がありました。
この大改正の中で一番大きいのは、連帯保証人が負担する債務に「極度額」を
設けなければならないということです。
今までの連帯保証人は、賃借人と同じ責任を無制限に負うものでした。
例えは、賃借人が賃料を2年間滞納していた場合、その全ての支払い義務が
連帯保証人にはありました。
30万円の賃料のマンションで、総額何と720万円にもなります。
こうなってしまったら、払いたくとも払えなくなってしまいます。
これは、あまりにも連帯保証人に厳しい制度だということで、今回の改正で
極度額を設け、保証の上限を決めましょうという話しになりました。
保証の上限は、法的に明確になってはいませんが、弊社では賃料の12か月分と定め
契約をすることに致しました。
賃料の12か月分あれば、滞納賃料（例えば半年くらい）及び原状回復費用の分位は
まかなえると思います。
それでも賃料の12か月分はかなり大きな額となりますので、最近では連帯保証人に代わる
保証会社を使う不動産業者が多くなっています。
保証会社であれば、例え賃料を滞納しても毎月保証会社が賃料を支払ってくれるので
安心です（もちろん保証会社は賃借人に取り立てます）。
また、4月1日以降に契約更新を迎える契約で、更新契約書を作成するものは、
必ず極度額を設けなければなりません。
もし、以前の契約同様に極度額を定めずに更新をしてしまうと、連帯保証契約自体が
無効となってしまいます。
つまり、連帯保証人のいない契約となってしまうのです。
これは貸主にとってとても危険なことです。
現在お部屋を貸しているオーナーさんは、一度契約書を見返してみてはいかがでしょうか。
連帯保証人の契約は要注意です。
（榎本）
