『Monthly Report』５月号を掲載しました！
- 2023.05.22 投資用マンション, 番町麹町マーケットデータ
「Monthly Report」の
2023年5月号を掲載しました
こちらからも入れますので
是非ご覧くださいませ！
今月からいくつか内容を新しく変えています！
「Markters Memo」ではこれまで賃貸のマーケットを
細かく分析しておりましたが
今月からは売買のマーケットを中心にした
レポートを書いていくことになりました
新しく「仲介の現場から」というコラムも始めました
お客様を案内している際に気が付いた事を
書いていこうと思っています
ちなみに今回はこちらのコラムで元島がデビューしています
初コラムお楽しみください！
他にも色々データの考察もしていますので
是非読んでみてくださいね！
これまでの過去データは
ホームページのこちらのバナーを
クリックしてください♪
じゅんじゅんでした
投資用のお部屋の利回り計算について
- 2022.03.14 投資用マンション
皆様、こんにちは
今日は投資用物件について書かせていただきます。。
「利回り」という言葉をご存知でしょうか。
「利回り計算」には二通りあります。
「表面利回り」と「実質利回り」の2つです。
物件の情報には表面利回りが使われることが多いのです。
では、何が違うのでしょうか。
「表面利回り」とは
年間賃料を物件の価格で割ったものになります。
例えば、、、、
賃料が10万円のお部屋が3400万円で募集されていたとします。
利回り計算は
10万円×12÷3000万円＝0.04（4％）という計算になります。
では、「実質利回り」はどういう計算になるかというと、
経費等を考慮して計算した利回りになります。
経費には、購入時の諸費用以外にも固定資産税・都市計画税、
管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあります。
（年間賃料－経費）÷価格となるので、
当然「表面利回り」よりも小さい数字になってしまいます。
投資用物件を購入される際は、この両方の利回り計算をしなくてはなりません。
実際には不動産会社にお聞きいただくのが一番ですね。
以前は８％とか６％という物件もありましたが、
現在は4％にもならない物件が多いです。
詳細については、是非弊社にご相談くださいませ。
三浦裕子
お部屋の管理会社が変わった時に
皆様、こんにちは！
10月も半ばになると暗くなるのが本当に早くなりますね。
5時半なのに、真っ暗になってしまい、昼間があっという間に過ぎてしまう感じがしてしまいます。
今日は、お部屋の管理のお話をさせていただきます。
弊社も不動産の仲介だけではなく、管理もさせていただいております。
時々、管理会社が変更になることがあります。
理由はいろいろありますが、理由の一つに入居者がいる賃貸マンションを購入した方から
管理を任されることがあります。
（それを業界用語でオーナーチェンジと呼んでいます）
そのマンションの入居者にしてみたら、所有者が変わって、管理会社も変わることになります。
そして、賃料の振込先が変更になったり、保証会社が変更になったりすることがあります。
その際に、所有者と管理会社と賃料の振込先が変わりますという手紙を
以前の所有者と新所有者の両方の署名押印をして借主宛てにお出しします。
ところが、それをしない管理会社も結構あるようなのです。
新しい所有者もしくは管理会社から
「所有者が変わりました。賃料は来月から〇〇銀行の〇〇支店に振り込んでください」とだけの
お知らせだけで済ませてしまうのだそうです。
先日仲介をさせていただいた所有者から今までは何棟か購入したが、
新旧の所有者名の手紙を出したことがないといわれました。
もちろん、それで問題がなければいいのですが、
もしかしたら、嘘の手紙で、詐欺かもしれませんよね。
もし、賃貸でお住いになっていらっしゃる方がそういう手紙をもらったら、
以前の所有者もしくは管理会社に確認をした方がいいですよ。
（三浦）
投資用マンションを購入したら・・・管理です！（第3回）
こんにちは。営業の榎本です。
今回は、『投資用マンションは「管理」が大切！』の第３回です。
前回は、管理会社ってやっぱり重要ですよね … ということを
お話し致しました。
やっぱり、しっかりとした管理会社にマンション管理をしてもらうことは
大切なことだと思います。
さて今回は、『管理会社って何を行っているの？』をお話し致します。
管理会社の仕事は、オーナーの資産を管理する（守る）ということです。
毎月定期的な収益を上げ、安定した賃貸運営を行うことですよね。
また、オーナーの資産を守るということは、資産価値を下げない（むしろ上げる）
ということですので、資産価値を上げるためのことをしなければなりません。
例えば、建物は経年劣化によりだんだんと古くなっていきます。
築20年も経つと、あちこちに直さなければいけないところが出てきます。
修繕をするにも多大な費用がかかりますので、計画的にしていかなければ
修繕する費用もオーナーは出せなくなってしまいます。
特に、定期的に行わなければならないマンションの「大規模修繕」の
計画を立てることは重要です。
では、マンションの大規模修繕にはどのようなものがあるのでしょう？
次回は、『マンションの大規模修繕とは･･･』をお届け致します。
お楽しみに！
（榎本）
投資用マンションを購入したら・・・管理です！（第2回）
こんにちは。営業の榎本です。
前回より、投資用マンションは「管理」が大切！というお話しを
始めさせていただきました。
前回は、管理で一番大切なことは…ということをお話し致しました。
やっぱり、毎月定期的に賃料が入るということが一番ですよね。
さて今回は、管理するうえで賃料の次に大切なことをお話し致します。
借主はお部屋を毎日使うことになります（当然ですよね）が、
住んでいくうちにだんだんとお部屋は劣化していきます。
当然、貸している部屋はオーナーのものですので、何か不具合があれば
修繕したり交換したりする義務がオーナーにはあります。
特にエアコンと給湯器が故障した！というクレームが多いのですが、
給湯器が故障してしまうとお湯が出なくなってしまうので、
賃借人はとても困ってしまいます。
すぐに対応したくても、そんなお話しが夜中だったり、自分が働いている
時間にあったりすると、とても対応しきれないですよね。
オーナーは賃借人との信頼関係を失ってしまいかねません。
そんなオーナーの悩みを解決してくれるのが「管理会社」です。
例えば弊社では、24時間コールセンターにて賃借人からのクレームについて
対応させていただいております。「夜中にお湯が出ない」「漏水した」等の
緊急対応も可能です。
しっかりとした管理会社にお願いするのも1つの安心ですよね。
（榎本）
投資用マンションを購入したら・・・管理です！
こんにちは。営業の榎本です。
最近、弊社のお客様がこのエリアのワンルームマンションを購入される
ケースが多くなっています。
セカンドハウスや書斎として購入をする方もいらっしゃいますが、
投資用マンションとして購入するケースが多くなっています。
投資用マンションなので当然第三者に貸すことになるのですが、
毎月の賃料収入やお部屋の不具合等の管理を誰かがやらなければなりません。
当然、買ったオーナーは普段お仕事をされているので、仕事の傍らに
お部屋の管理をすることになります。
忙しい皆さんがお部屋の管理までできるのでしょうか。
お部屋の管理ってどんなことをするのか皆さんご存知ですか？
一番大切なのは、賃借人から毎月賃料をいただくということです。
通常、賃貸借契約は月末までに翌月分をお支払する前家賃となりますが、
毎月末に必ずお支払いいただける方ばかりではありません。
中には連絡しないと支払ってくれない方もいます。
その時は、賃借人に電話をしたり手紙（督促状）を出したりしなければなりません。
結構面倒ですよ。
また、一度督促をして払ってくれる方ならまだ良いですが、何ヵ月も賃料を
滞納する方もいます。
そうなってくると、裁判沙汰になることもあります…
オーナーにとって、必ず賃料を受け取るということは、大変重要なことなのです！
続きは次回、賃料以外のお部屋の管理についてお話しします！
（榎本）
投資用物件を購入してみませんか？
皆さん、こんばんは。
営業の榎本です。
最近、マンション購入のご相談を多くいただくのですが、
自己居住用ではなく、投資用の物件を考えている方が多くなっています。
投資用ですから、賃貸中（いわゆるオーナーチェンジ物件というもの）で
毎月の賃料がコンスタントに入ってくるお部屋が当然良いのですが、
どんなマンションを選んだら良いのでしょうか。
現在私のイチオシの物件は、二番町にある「番町ハイム」という
マンションです。
麹町駅からも程近く、管理体制がしっかりしており、住居だけでなく
事務所もOKなワンルーム主体のマンションです。
販売価格も1,000万円前半からございますので、お手頃でもあります。
利回りも高いですよ！
投資用物件にご興味のある方は、ぜひお問い合わせください！！
TEL 03-3263-6565
info@kyoei-realty.co.jp
（榎本）
投資用マンションを購入しよう！【第5回】
皆さん、こんにちは！
今日も暑いですね。夕方になっても気温が下がりません。
プールに飛び込みたい気分です。
さて今回は、「投資用マンションを購入しよう！」の第5回をお届けします。
前回は減価償却費として経費で落とせる額についてお話しを致しました。
1,850万円のマンションを購入すると、減価償却費として年間約30万円が
必要経費となるということでした。
今回は、ローンを組んでの節税効果のお話しです！
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さて、今回のシミュレーションは、1,850万円の投資用マンションを購入する
という内容ですが、仮にローンを組んでこのマンションを購入することを
考えてみましょう。
投資用マンションを購入するには「アパートローン」を組むのが一般的ですが、
都市銀行のアパートローンの条件は、年利2.5％・返済年数30年（元利均等）、
自己資金（頭金）20％（370万円）というのが平均的な数字です。
上記の条件でローンを組むと、月々のローンの返済額は58,478円となります。
ただし、ローンの返済額を全額経費として計上できるわけではありません。
計上できるのは、金利分のみで、元金は対象外となります。
月々のローン返済額58,478円のうちの金利分30,833円（初回の返済）が
経費計上できる対象となります。
したがって、1年間に経費計上できる金額は約37万円となります。
何と減価償却費以上の額を経費で落とせるのです。
前回お話しした減価償却費（約30万円）と上記のローン金利分（37万円）を
合計すると約67万円が賃料収入120万円から差し引けるのです。
所得税支払いの基礎となる課税所得は120万円－67万円で、何と53万円！
本当に大きな節税効果ですよね！
皆さま、投資用マンションを購入したいと思い始めていませんか。
いつでも物件をご紹介させていただきます！！
（榎本）
投資用マンションを購入しよう！【第4回】
皆さん、こんにちは！
梅雨も明け、毎日暑～い日が続きますね。今年は水不足が心配です。
今回は、「投資用マンションを購入しよう！」の第4回です！
前回は投資用マンションの賃料収入から経費で落とせる減価償却費について
お話しを致しました。
1,850万円のマンションを購入すると、減価償却費として1,295万円が
必要経費となるということです。
では、この1,295万円はどのようにして経費で落としていくのでしょうか。
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建物には「耐用年数」というものがあります。
耐用年数とは「この建物が何年くらい利用できるのか」を算定した
年数となります。
代表的な構造で言うと、木造住宅が22年、（鉄骨）鉄筋コンクリート造の
住宅が47年です。
今回のマンションは耐用年数47年となります。
今回購入したマンションが新築物件だとすると、償却率が0.22と
なりますので、毎年経費で落とせる減価償却費は下記の通りとなります。
1,295万円 × 0.022 ＝ 28.49万円
いかがでしょうか。
年間約30万円を経費で落とせるのです。
月に換算すると25,000円です。
このように、不動産投資は節税対策にもなるのです。
また、今回のシミュレーションは現金でマンションを購入しましたが、
現金を持っていなくても、ローンを組んで投資をすることもできます。
そこでも、節税効果を期待できるものがあるのです。
さて、それは何でしょう？
続きは次回・・・お楽しみに～
（榎本）
投資用マンションを購入しよう！【第3回】
皆さま、こんにちは！
毎日暑い日が続きますね。
「投資用マンションを購入しよう！」の第3回をお届けします！
前回は、投資用マンションを所有しているときにかかる諸費用について
お話しをしました。
1,850万円のマンションを購入し、第三者に月額13万円で賃貸すると、
かかる費用は3万円程度ですので、実際に毎月入る実収入は10万円
程度になります。
年間実収入は、何と120万円！！
第1回のこのコラムでご紹介した定期預金・投資信託と
比較してみてください。
定期預金 5万円
投資信託 60～80万円
何と、定期預金の24倍、投資信託でも1.5～2倍もの収益があるのです。
どうですか。マンション投資をしてみたくなりませんか？
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さて、マンション投資は上記の通り定期的な高収益が見込めますが、
もちろんこの収入には税金（個人であれば所得税・住民税）がかかります。
不動産の賃料収入は、「不動産所得」となりますが、申告をする不動産所得は
「賃料等の総収入」から「必要経費」を差し引いた金額となります。
前回のコラムでもお話しをした通り、このマンションの賃料を月額13万円
とすると、下記の費用が必要経費（3万円程度）として認められます。
・管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・賃料管理料
そこで、実収入は毎月約10万円となるのですが、確定申告では
上記以外に実際にお金の動かない経費を計上できるのです。
その経費とは ・・・ 「減価償却費」というものです。
さて、減価償却費とはどのようなものでしょうか。
マンションの建物は、使っていくうちに毎年劣化していきます。
劣化すると、建物の価値も毎年下がっていきますので、その下がった分の
価値を経費で落とすという考え方です。
ただし、劣化するのは建物のみであり（土地は劣化しません）、
経費で落とせるのは建物部分のみです。
では、今回のマンションでの減価償却費を算出してみましょう。
総額1,850万円の内訳は、土地の共有持分の価格と建物価格の
合計ですが、まずは土地と建物の価格を分けなければなりません。
やり方はいくつかあるのですが、代表的な方法は固定資産税評価額の
比率より按分する方法です。
固定資産税評価額は、市区町村が発行する「評価証明書」という
書類に記載されています。
例えば、土地の固定資産税評価額が300万円、建物の固定資産税評価額が
700万円とすると、土地・建物それぞれの評価の比率は3：7になります。
これを売買代金に当てはめて、土地価格・建物価格を算出します。
土地価格 1,850万円 × 3/10 ＝ 555万円
建物価格 1,850万円 × 7/10 ＝ 1,295万円
したがって、建物価格は1,295万円となります。
この金額が減価償却費の対象金額となります。
ただ、この金額を一気に経費で落とせるわけではありません。
さて、毎年どの位の金額を経費で落とせるでしょうか。
続きは次回・・・
お楽しみに！！
（榎本）
