• 2017.07.11

皆さま、こんにちは！
毎日暑い日が続きますね。

「投資用マンションを購入しよう！」の第3回をお届けします！

前回は、投資用マンションを所有しているときにかかる諸費用について
お話しをしました。
1,850万円のマンションを購入し、第三者に月額13万円で賃貸すると、
かかる費用は3万円程度ですので、実際に毎月入る実収入は10万円
程度になります。

年間実収入は、何と120万円！！
第1回のこのコラムでご紹介した定期預金・投資信託と
比較してみてください。

定期預金　5万円
投資信託　60～80万円

何と、定期預金の24倍、投資信託でも1.5～2倍もの収益があるのです。
どうですか。マンション投資をしてみたくなりませんか？

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さて、マンション投資は上記の通り定期的な高収益が見込めますが、
もちろんこの収入には税金（個人であれば所得税・住民税）がかかります。

不動産の賃料収入は、「不動産所得」となりますが、申告をする不動産所得は
「賃料等の総収入」から「必要経費」を差し引いた金額となります。

前回のコラムでもお話しをした通り、このマンションの賃料を月額13万円
とすると、下記の費用が必要経費（3万円程度）として認められます。

・管理費、修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・賃料管理料

そこで、実収入は毎月約10万円となるのですが、確定申告では
上記以外に実際にお金の動かない経費を計上できるのです。
その経費とは ・・・ 「減価償却費」というものです。

さて、減価償却費とはどのようなものでしょうか。

マンションの建物は、使っていくうちに毎年劣化していきます。
劣化すると、建物の価値も毎年下がっていきますので、その下がった分の
価値を経費で落とすという考え方です。

ただし、劣化するのは建物のみであり（土地は劣化しません）、
経費で落とせるのは建物部分のみです。

では、今回のマンションでの減価償却費を算出してみましょう。

総額1,850万円の内訳は、土地の共有持分の価格と建物価格の
合計ですが、まずは土地と建物の価格を分けなければなりません。

やり方はいくつかあるのですが、代表的な方法は固定資産税評価額の
比率より按分する方法です。
固定資産税評価額は、市区町村が発行する「評価証明書」という
書類に記載されています。

例えば、土地の固定資産税評価額が300万円、建物の固定資産税評価額が
700万円とすると、土地・建物それぞれの評価の比率は3：7になります。

これを売買代金に当てはめて、土地価格・建物価格を算出します。

土地価格　1,850万円　×　3/10　＝　555万円
建物価格　1,850万円　×　7/10　＝　1,295万円

したがって、建物価格は1,295万円となります。
この金額が減価償却費の対象金額となります。

ただ、この金額を一気に経費で落とせるわけではありません。
さて、毎年どの位の金額を経費で落とせるでしょうか。

続きは次回・・・
お楽しみに！！

（榎本）